Affittare nelle città universitarie rende più che in quelle d’arte

by immobiliarerivieradeicedri on 4 Dicembre 2019

L’acquisto per investimento in Italia si è risvegliato da un lungo periodo di torpore. E anche se la congiuntura sembra peggiorare, o perlomeno non migliorare, il mattone rimane un importante asset class per molte famiglie.
Il panorama italiano appare oggi offuscato da una nuova ondata di cautela dall’estero e da prospettive di crescita che di settimana in settimana diventano più opache. In questo contesto le previsioni per il mercato immobiliare restano positive sul fronte compravendite, in deciso aumento anche in questo primo mese del 2016, ma negative sul fronte prezzi, che continueranno a scendere. «Per investire oggi bisogna contare sui ritorni della locazione – spiega Luca Dondi, direttore generale di Nomisma – perché sono da escludere per i prossimi mesi ritorni sulla cifra investita per effetto dell’aumento delle quotazioni. Anche perché l’inflazione sarà contenuta. Non ci ritroviamo, infatti, con le rilevazioni positive sui prezzi pubblicate dall’Istat. I valori scendono ancora».

Dove investire allora per massimizzare il rendimento? La scelta della location e della tipologia di affittuario è oggi sempre più cruciale. Un’analisi realizzata da Scenari Immobiliari in esclusiva per Casa24 Plus mette a confronto città universitarie, storico bacino per l’investimento da mettere a reddito, e città d’arte.

«Le città universitarie garantiscono (nonostante il calo degli iscritti, oggi che solo tre 19enni su dieci scelgono di frequentare l’Università) un rendimento stabile e un canone sicuro che viene percepito per periodi lunghi, almeno 11 mesi all’anno – dice Mario Breglia, presidente di Scenari Immobiliari – Oggi i canoni sono stabili e negli appartamenti più studenti pagano cifre elevate. Bisogna mettere in conto il rischio di trovare dei danni o comunque poca attenzione da parte degli inquilini. La domanda resta forte e si concentra a Milano, Roma e Torino. Se si punta a questo investimento è meglio preferire una grande città, dove c’è un doppio mercato, se non si vuole più affittare agli studenti resta l’opportunità dell’affitto tradizionale». Un mercato inesplorato dai privati in Italia è quello delle residenze universitarie, che potrebbe garantire elevati ritorni. Qui il tema da sciogliere è quello della gestione, perché esistono poche società specializzate che se ne occupano. All’estero, per esempio in Francia, invece, è una tipologia di locazione molto diffusa e affermata.

Chi vuole investire in una città d’arte, invece, conta in genere di utilizzare la casa per alcuni periodi dell’anno. In questo caso l’affitto è stagionale e riguarda periodi brevi che vanno dal weekend lungo alla settimana. «Città come Firenze, Venezia e Roma danno la possibilità di scegliere tra i due mercati, essendo sia città d’arte che centri universitari – continua Breglia -, altre cittadine come Pisa, Siena oppure Urbino hanno mercati più stagionali. Ritengo che le città d’arte più piccole siano penalizzate da un mercato poco vivace. Oggi i turisti scelgono di prendere magari in affitto per una settimana una casa a Firenze e poi si spostano in altre località come Siena in giornata». In generale secondo Breglia è meglio scegliere, per tutte e due le categorie di città, i centri maggiori che hanno più mercato. Quanto si decide di effettuare un investimento da mettere a reddito, quindi, bisogna fare un’attenta analisi tra la spesa da sostenere per l’acquisto e poi per la manutenzione dell’appartamento e il rendimento che si vuole ricavare. E guardare anche al di fuori del centro dove si abita.

«I segnali a livello internazionale destano qualche allarme sulla solidità di questa timida ripresa economica – spiega Luca Dondi – . L’investimento a reddito deve garantire un buon ritorno. Se si guarda all’acquisto del classico appartamento da affittare, oggi il ritorno netto si aggira sul 2%, per le città universitarie sale invece verso il 3-4% perché gli studenti pagano mediamente canoni più alti, che poi dividono tra loro, e perché purtroppo in questo segmento ci sono ancora sacche di nero, pratica illegale ma non debellata. Più difficile il calcolo della reddività per città d’arte dove l’affitto è per periodi brevi e stagionale. Nelle città d’arte si usa sempre più il modello Airbnb, tra l’abitativo e l’alberghiero».

Secondo Guido Lodigiani, direttore corporate e ufficio studi di immobiliare.it, possiamo parlare di pareggio tra le due categorie di città, con la consapevolezza di un diverso approccio. «Affittando agli studenti si possono raggiungere anche rendimenti del 6%, ma è fondamentale la vicinanza all’Università – dice Lodigiani -. Per chi punta su città d’arte meglio investire in una zona centrale e vicino alle stazioni. In quest’ultimo caso cambia anche il tipo di gestione richiesto, che copre 365 giorni e le locazioni diventano brevi. In questo contesto vanno bene i monolocali».

* fonte Il Sole 24 Ore