Ecco come si dividono le spese nel «rent to buy»

by immobiliarerivieradeicedri on 4 Dicembre 2019

Prendere in “affitto” un immobile, con la possibilità di diventarne proprietari entro una certa data, imputando a prezzo di acquisto una parte del canone indicata nel contratto. Se questa è in sintesi la definizione del cosiddetto rent to buy, il decreto Sblocca Italia (Dl 133/14, art.23, che ha introdotto la formula nel nostro ordinamento) disegna in realtà uno schema nuovo, che non è la semplice somma di locazione e compravendita. Con un assetto autonomo rispetto al contratto di affitto “ordinario”, e slegato ad esempio dalle norme vincolistiche imposte su durata minima, rinnovo automatico, disdetta, eccetera. Uno schema nel quale i rapporti tra concedente e conduttore sono regolati con il richiamo alla disciplina dell’usufrutto. Quali sono allora gli obblighi e i diritti delle parti? Il tema è tra quelli affrontati all’interno della Guida pratica per il cittadino presentata ieri a Roma dal Consiglio nazionale del Notariato insieme alle principali associazioni dei consumatori.

Il contratto di rent to buy (rtb) contiene una precisa descrizione dell’immobile. Se questo è arredato, il conduttore deve fare l’inventario: ma non si tratta di un compito inderogabile, così come si può anche evitare di fornire un’idonea garanzia. Che di solito, è la stessa prevista per la locazione, cioè un deposito cauzionale non superiore a tre mensilità: questa cauzione si calcola sulla sola parte di canone relativa all’uso dell’immobile, e alla fine va restituita con gli interessi legali, o eventualmente imputata al prezzo di cessione. Delle due fasi in cui si articola il rtb – concessione del “godimento” della casa e trasferimento della proprietà – la seconda è infatti solo eventuale; e l’inquilino, al termine del periodo stabilito (“garantito” dalla trascrizione), è libero di scegliere se acquistare o meno. Nel frattempo a carico del conduttore sono le spese e, in genere, gli oneri relativi alla custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria dell’immobile, comprese le parti comuni in condominio. Nell’ordinaria manutenzione sono incluse le riparazioni di elementi accessori degli immobili, che si deteriorano per il loro normale uso, e quindi le spese relative per esempio a interruttori, rivestimenti, sanitari, rubinetterie, eccetera.

Di regola, invece, le riparazioni straordinarie dell’immobile e delle eventuali parti condominiali sono a cura del proprietario. Tranne quelle «rese necessarie dall’inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione» da parte del conduttore (art. 1004 c.c.). Per riparazioni straordinarie si intendono quelle per assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, per la sostituzione delle travi, il rinnovamento anche solo di una parte dei tetti, solai, scale, acquedotti, muri di sostengo o di cinta; e anche tutti gli interventi su parti strutturali degli edifici, e per la sostituzione degli impianti (elettrico, idraulico, di riscaldamento, e così via). Sulle somme spese, tuttavia, il conduttore deve corrispondere al proprietario gli interessi, come previsto dall’articolo 1005 c.c., per tutta la durata del rapporto (in mancanza di diverso accordo, il saggio di interesse è fissato dalla legge e attualmente pari allo 0,5%). Ma se il proprietario si rifiuta di eseguirle o le ritarda senza giusto motivo? Dopo averlo comunicato, il conduttore può farle eseguire di tasca sua, con diritto a vedersele rimborsate alla fine del rapporto. Le parti rispondono in solido degli oneri condominiali: se una delle due non paga la propria quota, insomma, l’amministratore può rivolgersi all’altra e pretendere il pagamento complessivo. Le legge non disciplina invece la ripartizione del compenso dovuto all’amministratore stesso; ma il servizio può farsi rientrare tra le spese ordinarie e quindi a carico del conduttore.

Il proprietario deve assicurare (e non pregiudicare) al conduttore il godimento dell’immobile. E procedere alla vendita nel caso questi intenda acquistare entro i termini convenuti. Se non lo fa, l’inquilino può portare a termine l’affare chiedendo una sentenza sostitutiva del rogito. O domandare la risoluzione del contratto e ricevere la parte dei canoni pagati quale corrispettivo del prezzo di vendita, più gli interessi legali (oltre a una penale aggiuntiva, se prevista). Da parte sua, il conduttore ha il principale obbligo di pagare il canone stabilito. Se ci ripensa, o interrompe il versamento per un numero minimo di rate pattuito (non inferiore a un ventesimo del loro ammontare complessivo), il proprietario ha diritto alla restituzione dell’immobile e – se non previsto diversamente – acquisisce per intero i canoni versati, a titolo di indennità. Mentre può chiedere l’adempimento in forma specifica (art.2931 c.c., cioè un’esecuzione forzata) nel caso l’inosservanza dell’inquilino riguardi un “obbligo di fare”, come quello di curare la manutenzione ordinaria.

Quando l’affare non si conclude, l’immobile va infine restituito nello stato in cui lo si è trovato. Se alla riconsegna si riscontrano dei guasti, può esser trattenuto l’eventuale deposito cauzionale, con diritto del proprietario a pretendere il maggior danno. La descrizione puntuale di cauzioni, diritti di recesso, penali, e altre clausole “cautelative”, che la legge lascia liberi di inserire, si intreccia con il problema di definire la parte di canone “imputabile a corrispettivo”. È quello, sottolineano i notai, l’aspetto più delicato da affrontare in fase di trattativa contrattuale, visti i contrapposti interessi in gioco.

Da “Il Sole24Ore”