Mercato immobiliare europeo: le previsioni per il 2024 settore per settore
by immobiliarerivieradeicedri on 17 Novembre 2023
Il mercato immobiliare europeo attraversa una fase difficile legata all’aumento dei tassi di interesse, che ha messo un freno agli investimenti in real estate (ai minimi da dieci anni) e ai prezzi degli asset, anche se i rendimenti in media reggono. Bnp Paribas RE stila le sue previsioni 2024 per il mercato immobiliare europeo: vediamo quali asset in Europa e in Italia attireranno l’attenzione nel 2024, con un focus sul mercato immobiliare residenziale.
Il mercato immobiliare europeo attraversa una fase difficile legata all’aumento dei tassi di interesse, che ha messo un freno agli investimenti in real estate (ai minimi da dieci anni) e ai prezzi degli asset, anche se i rendimenti in media reggono. Bnp Paribas RE stila le sue previsioni 2024 per il mercato immobiliare europeo: vediamo quali asset in Europa e in Italia attireranno l’attenzione nel 2024, con un focus sul mercato immobiliare residenziale.
Mercato immobiliare in frenata nel 2023
Secondo gli analisti di Bnp Paribas RE, è probabile che, data la situazione macroeconomica,
una ripresa del mercato immobiliare potrebbe iniziare solo nel 2024,
quando gli investitori adotteranno nuove strategie che tengano conto di un contesto macro finanziario più stabile.
Gli investimenti europei ora sono ai minimi degli ultimi dieci anni, attestandosi a € 182,6 miliardi nel primo semestre del 2023, in calo del 57% rispetto al primo semestre del 2022. Dei cinque grandi mercati, il Regno Unito è in testa con € 21,3 miliardi (-52% anno su anno), seguito dalla Germania con € 9,8 miliardi (-68%), dalla Francia con € 7,8 miliardi (-42%), dalla Spagna con € 3,8 miliardi (-41%) e dall’Italia con € 2,1 miliardi (-62%). Sebbene il calo degli investimenti sembri più accentuato rispetto alla grande crisi finanziaria nel 2008 (-71%), è anche probabile che sia globalmente più lieve, con una diminuzione del 42% entro la fine del 2023.
Lo stallo nei prezzi immobiliari europei nel 2023
Alla base di questo trend c’è un punto morto sui prezzi immobiliari, piuttosto che una mancanza di liquidità come avvenuto nel 2008. La dinamica di mercato è anche diversa rispetto alle precedenti grandi recessioni su molti aspetti, poiché sia i venditori che gli acquirenti si sono ritirati dal mercato. In primo luogo, molti acquirenti sono restii a impegnarsi a rendimenti esistenti mentre i costi del finanziamento sono in aumento. Sono anche fortemente consapevoli delle scelte ridotte nella maggior parte delle classi di asset rispetto al 2022: il segmento moderno per uffici, lusso e vendita al dettaglio di massa ad alte prestazioni, e logistica nella sua interezza. Condividono questo sentiment con i venditori, i quali hanno scarsa motivazione a vendere buone unità a prezzi più bassi mentre l’occupazione rimane salda (selettiva, però). Meno proprietari immobiliari stanno faticando per ottenere prestiti rispetto al 2008, il che rende più semplice adottare un atteggiamento di attesa.
Rendimenti immobiliari nel 2023
Secondo gli analisti di Bnp Paribas Re, siamo ora alla fase finale della decompressione, principalmente per il segmento prime; il 2024 sembra essere l’anno in cui inizierà la ripresa più ampia. Al momento i rendimenti prime medi nei primi 16 mercati europei sono del 3,9% per il settore retail e del 4,4% per la logistica: questi valori sono rispettivamente 5 punti base e 90 punti base superiori allo stesso periodo dell’anno scorso. Per gli uffici, il rendimento prime medio è del 4,3% (+110 punti base).
Ulteriori espansioni dei rendimenti sono probabili, secondo gli studi, nel corso del 2023, con probabile stabilizzazione nel 2024.
Successivamente, il mercato si riattiverà selettivamente in base al tipo di asset e alla geografia, guidato dai paesi in cui la rivalutazione è stata più acuta. Secondo Bnp Paribas RE a guidare il mercato sarà la logistica (ora ampiamente rivalutata) e il residenziale, entrambi supportati da solide prospettive di crescita degli affitti.
Il mercato degli affitti in Europa
Le prospettive di crescita degli affitti rimangono al centro delle allocazioni degli investimenti nel breve termine. I canoni di locazione si prevedono infatti in crescita limitatamente ai settori che hanno registrato buone performance negli ultimi 5 anni, come uffici e logistica, mentre il settore retail potrebbe iniziare a riprendersi e la crescita residenziale dovrebbe essere robusta.
Le previsioni 2024 per il mercato residenziale
La stretta delle condizioni finanziarie e l’incertezza su quando terminerà il ciclo dei tassi di interesse hanno portato a una diminuzione degli investimenti residenziali europei del 62% nel primo semestre del 2023 rispetto al primo semestre del 2022 e del 55% al di sotto della media quinquennale.
Nei paesi nordici, in Germania e in Francia le attività di investimento sono diminuite più della media in Europa, mentre sembrano essere più resilienti nei Paesi Bassi e nel Regno Unito. La Spagna è stata l’unico paese a registrare un aumento degli investimenti nel periodo. Aumenti nei tassi ipotecari e nei rendimenti dei titoli di Stato stanno mettendo alla prova il mercato degli investimenti riducendo il premio di rischio e il rendimento corretto per il rischio del settore immobiliare.
I prezzi devono riadattarsi in linea con il contesto economico e monetario effettivo se si vuole che le transazioni riprendano. Il rifinanziamento è il principale rischio che potrebbe costringere alcuni investitori a vendere nel breve termine, a causa dell’aggiustamento dei prezzi e quindi di rapporti Loan-to-Value più elevati. Tuttavia, gli investitori sono ancora molto interessati alla classe di asset residenziale grazie all’incremento significativo della domanda nel settore degli affitti a causa della diminuzione dell’accessibilità con l’impennata dei tassi ipotecari e dei prezzi delle case. Inoltre, c’è una grave carenza di alloggi e obsolescenza nelle grandi città, mentre la formazione di nuovi nuclei familiari continuerà a crescere nel medio termine.
Bnp Paribas RE
I prezzi delle case in Europa
I volumi di transazioni immobiliari in Europa nel primo trimestre 2023 hanno registrato una diminuzione del 10,7% su base annua. I prezzi delle case in Europa hanno registrato il secondo calo consecutivo nel primo trimestre del 2023, cioè -0,7% dopo il -1,4% nel quarto trimestre del 2022. Negli ultimi 6 mesi, i prezzi delle case in Europa sono diminuiti del -2,1%. I paesi più colpiti sono la Germania (-7,8%), Lussemburgo (-5,6%), Finlandia (-5,2%), Svezia (-4,4%) e Danimarca (-4,0%). Gli stessi paesi hanno registrato una diminuzione maggiore rispetto al picco degli ultimi due anni.
Calo dei prezzi delle case in Europa…ma non ovunque
A livello cittadino, secondo il nostro rapporto di accessibilità, osserviamo che tutti i mercati (ad eccezione di Roma e Bruxelles) sono significativamente sovrastimati. Di conseguenza, i prezzi delle case stanno diminuendo in 20 città su 28 dopo aver toccato il picco degli ultimi due anni. I prezzi delle case sono diminuiti di oltre il 10% a Francoforte (-16,2%), Copenaghen (-12,7%), Amsterdam (-12,7%), Bruxelles (-10,4%) e Monaco di Baviera (-10,1%). Le città del sud Europa, così come Vienna e Varsavia, sono le più resilienti, poiché i prezzi delle case non si sono ancora adeguati e stanno ancora aumentando. Tuttavia, la tendenza potrebbe invertirsi entro la fine dell’anno. Per quanto riguarda i fattori sottostanti citati, si prevede che la crescita dei prezzi delle case di seconda mano sarà negativa nei prossimi 5 anni, per iniziare a recuperare gradualmente a partire dal 2025. Complessivamente, si registrerà un calo dei prezzi delle case, con riferimento alla fine del 2022, del 9,5% nei Paesi Bassi, del 6,8% in Germania e Francia, del -5,9% nel Regno Unito, del -4,4% in Spagna e del -2,9% in Italia.
Bnp Paribas RE
Mercato degli affitti residenziali in Europa
Il cambiamento nelle condizioni finanziarie che ha colpito le famiglie ha alimentato la domanda di case in affitto nelle grandi città.
La crescita degli affitti ha raggiunto il +8,2% in Europa anno su anno nel primo trimestre del 2022:
la crescita media annuale più elevata registrata dal 2010. Lo squilibrio tra domanda e offerta nel settore degli affitti è significativo a causa delle incertezze legate alle normative sulla casa che hanno contribuito a ridurre drasticamente l’offerta di affitti, ad esempio a Berlino, Barcellona e Valencia. Inoltre, la limitazione degli aumenti degli affitti a circa il 2%-3% per evitare l’indicizzazione all’inflazione ha spinto i proprietari a trasferire la perdita di ricavi sui nuovi contratti. La domanda da parte degli inquilini si è spostata anche verso alloggi più efficienti per evitare l’aumento vertiginoso delle bollette energetiche. La prossima sfida potrebbe essere il divieto di affittare qualsiasi abitazione con basse prestazioni energetiche, come già avviene in Francia e nel Regno Unito. Questa regolamentazione aumenterebbe significativamente la pressione sulla disponibilità di alloggi in affitto.
L’indicatore del rapporto tra acquisto e affitto mostra che nella maggior parte dei mercati, l’affitto è la migliore opzione per le famiglie che desiderano più spazio. A Stoccolma, Londra, Monaco, Amburgo, Parigi, Francoforte, Lione, Copenaghen, Praga e Oslo, l’affitto offre il doppio dello spazio che una famiglia potrebbe permettersi di acquistare. Dalla pandemia, è diventato più conveniente affittare che considerare l’acquisto in diversi mercati del Sud Europa. Questo è il caso, ad esempio, di Barcellona, Madrid, Milano, Lisbona, Roma e Siviglia.
Quanto saliranno gli affitti residenziali in Europa
I valori degli affitti si prevedono in continua ascesa, trainati dall’inflazione, dal recupero del reddito disponibile delle famiglie e dalla mancanza di offerta rispetto alla domanda di affitti. I mercati degli affitti del Sud Europa dovrebbero continuare a espandersi e vedere aumenti significativi dei canoni trainati dal miglioramento dei mercati del lavoro, dalle forti aspettative di crescita dei redditi e dall’alto potenziale di profondità del mercato degli affitti.
Gli affitti residenziali continueranno a salire nei prossimi cinque anni trainati dalla crescente domanda di locazioni,
date le condizioni economiche e la ridotta capacità delle famiglie di acquistare casa. Allo stesso modo, le attuali normative sull’efficienza energetica proposte dalla Commissione Europea potrebbero avere un impatto significativo. Potrebbero ridurre la quantità di unità disponibili in affitto e migliorare l’offerta di affitti, spingendo i canoni al rialzo. Gli affitti potrebbero quindi aumentare dell’18% nei Paesi Bassi, del 15,5% nel Regno Unito, del 13,5% in Spagna, del 10,5% in Italia, del 9% in Francia e del 7% in Germania.
Le previsioni immobiliari 2024 per gli altri settori
Uffici
L’incertezza nel mercato immobiliare è più acuta in questo segmento, che sta attraversando cambiamenti profondi su più fronti: adeguamento dei prezzi dopo l’aumento più brusco dei costi del debito in decenni; modelli lavorativi che continuano a suggerire una domanda ridotta di spazio; e un quadro normativo che continuerà ad aumentare l’obsolescenza. Queste problematiche hanno portato il settore in un periodo meglio descritto come “animazione sospesa” – vivo ma con attività ridotte. L’impasse sui prezzi si risolverà entro la prima metà del 2024, quando la politica monetaria raggiungerà il suo tasso finale nel ciclo attuale. In termini di occupazione, la domanda rimane concentrata sulle migliori unità, proseguendo la dinamica instaurata dopo la pandemia, riflettendo il desiderio degli occupanti di ridurre lo spazio e occupare edifici conformi alle normative energetiche.
Logistica
Il 2022 ha visto la più grande correzione nel mercato della logistica, a causa dell’impennata dei costi di finanziamento. Allo stesso modo, il recupero della logistica in questo anno è stato molto più veloce, in alcuni paesi, rispetto agli altri settori immobiliari. Si continua a prevedere un recupero costante e ampio per il resto dell’anno. L’aumento risultante dei valori degli affitti, in alcuni casi piuttosto sostanziale, sta influenzando in modo diseguale gli inquilini. Gli investitori dovranno tenere presente ciò negli eventi di locazione.
Retail
Il settore ha attraversato una delle sue declinazioni più prolungate nella storia, guidata da profondi cambiamenti strutturali nelle nostre abitudini di shopping. La quota del retail nelle attività di investimento europee è diminuita significativamente nel corso degli anni e di conseguenza i prezzi si sono adeguati in modo significativo. L’effetto è stato disomogeneo in questo ampio settore. Il ciclo discendente dovrebbe aver toccato il fondo, come dimostra l’effetto limitato del ciclo attuale dei tassi di interesse sui prezzi. Inoltre, si osserva nuovamente crescita degli affitti in alcune aree. Questo porta a chiedersi se il settore meriti ora un’opportunità di investimento.
Fonte Idealista.it
