Proposta di acquisto vincolata al mutuo: cos’è e come funziona

by immobiliarerivieradeicedri on 4 Ottobre 2022

Acquistare una casa non sempre è un impegno finanziario che tutti si possono permettere, per cui spesso la si acquista in modo da associare il momento del passaggio di proprietà all’accensione di un mutuo. Si tratta della proposta di acquisto immobiliare subordinata (o condizionata) al mutuo. Vediamo cos’è e come funziona.

Proposta di acquisto subordinata al mutuo, che cos’è

La proposta di acquisto subordinata al mutuo è una proposta di acquisto che pone una condizione sospensiva. Cosa che è consentita dall’articolo 1353 del Codice Civile, secondo cui si può stipulare un contratto ponendo come condizione la sua eventuale risoluzione in caso di avvenimento futuro incerto. In questo caso, l’avvenimento a cui si subordina il contratto è l’ottenimento del mutuo: se questo viene concesso, l’acquisto può aver luogo, altrimenti può essere sospeso. In altre parole, quando si vuole acquistare una casa ma non si ha la liquidità per farlo, si può effettuare una proposta di acquisto inserendo la clausola dell’inefficacia del’obbligo di compravendita (che di per sé sarebbe vincolante) in caso il mutuo non venga concesso. Una simile soluzione libera da onerose conseguenze sia il venditore, che in caso di mancata compravendita si troverebbe a dover intentare cause legali, sia il compratore, che in caso di mancata erogazione del mutuo dovrebbe sostenere una spesa per lui impossibile.

Come fare una proposta di acquisto subordinata al mutuo

Ma come fare una proposta di acquisto subordinata al mutuo? L’atto è in tutto simile a quello di compravendita, quindi, una volta approvata dal venditore, dà luogo ad una fase preliminare di vendita. Contenente però la clausola sospensiva in questione, che esplicita, quindi, come la condizione indispensabile alla realizzazione della compravendita sia l’ottenimento, da parte dell’acquirente, del mutuo necessario. Per stabilire se la clausola abbia o meno effetto, l’acquirente deve comunicare, entro una data concordata, all’agente immobiliare se il mutuo sia poi stato effettivamente concesso o meno, in modo che il contratto possa diventare effettivo (o meno).

Compravendita subordinata al mutuo, risoluzione del contratto

Il contratto di compravendita subordinata al mutuo si intende risolto nel caso non si abbia alcuna risposta dall’istituto di credito entro il termine fissato. In questo caso si può da un lato chiedere al venditore una proroga dei termini della proposta di acquisto, oppure addirittura risolvere senz’altro il contratto, per permettere al venditore di cercare un altro acquirente. E’ comunque fondamentale dare comunicazione all’agente immobiliare sia dell’ottenimento del mutuo, sia del rifiuto, sia del ritardo nella risposta, perché in caso di silenzio l’acquisto diventerebbe poi obbligatorio.

In caso di risoluzione del contratto nei casi elencati sopra, la somma versata dal compratore al venditore in fase di contratto preliminare va restituita, e l’agente immobiliare non matura alcun diritto alla provvigione.

Proposta di acquisto vincolata al mutuo, come tutelarsi

Dato che la concessione del mutuo non è qualcosa di controllabile in prima persona nè dal venditore nè dall’acquirente, è bene sapere come gestire questa situazione e come tutelarsi. Ecco alcuni consigli.

• Verificare la situazione economica del potenziale acquirente. Accettare una proposta di acquisto vincolata al mutuo significa esporsi al rischio che il mutuo non venga concesso al compratore. Meglio quindi sincerarsi che costui abbia buone probabilità di vedersi concesso il finanziamento.
• Fissare un termine ultimo. Meglio specificare chiaramente nel contratto il termine ultimo entro cui l’acquirente deve dare prova dell’ottenimento del mutuo, onde evitare di restare sospesi con la vendita dell’immobile precludendosi, magari, altri più sicuri acquirenti.
• Accettare una proposta di acquisto vincolata al mutuo solo se le alternative sono poche. Non è bello da dire, ma l’interesse del venditore è quello di assicurarsi la vendita alle migliori condizioni possibili. Se esistono alternative più sicure alla proposta di acquisto vincolata, è bene accettare quelle. Se invece le proposte pervenute sono meno, o di minore interesse, si può valutare di assumersi un rischio calcolato, tenendo presente però il punto precedente.